Thứ nhất, sự trồi sụt, “sốt nóng” và “đóng băng”, của TTBĐS thường mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là các động thái chính sách quản lý và đầu tư của Nhà nước.

Ngoại trừ cơn sốt giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ trước do chuyển đổi từ giá bao cấp quá thấp, giả tạo, phi kinh tế, sang bước đầu theo giá thị trường... các cơn sốt giá sau này và trong triển vọng trung hạn trên TTBĐS thường không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, hoặc trên tất cả các bộ phận TTBĐS. Các cơn sốt giá này thường là sản phẩm trực tiếp hoặc gián tiếp của việc nhà nước tiếp tục duy trì chế độ hai giá về BĐS, ở các mức độ và cách thức khác nhau... Tác động tiêu cực đến TTBĐS của chính sách hai giá và các ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước nói chung đã, đang và sẽ còn đậm nét, thậm chí vượt khỏi sự kiểm soát do sự cộng hưởng bởi tình trạng lạm dụng, tham nhũng, vận động hành lang và móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền và doanh nghiệp độc quyền (hay gần như độc quyền vì được hưởng chế độ chỉ định thầu, chủ đầu tư...).

Mặt khác, những cơn sốt giá hoặc trầm lắng trên TTBĐS những năm qua và cả trong thời gian tới còn có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với “phong trào” lập quy hoạch đủ loại, từ quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc..., thậm chí nhiều khi chỉ là quy hoạch “treo”, thiếu tính khả thi, chậm đi vào cuộc sống.

Đặc biệt, những chương trình, dự án đầu tư lớn phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội cũng sẽ tiếp tục gây xung lực ảnh hưởng rất mạnh đến nhiệt độ của TTBĐS. Một con đường nội đô, hoặc liên tỉnh, thậm chí liên huyện, liên xã và đường cao tốc được xây dựng, hoặc một đô thị mới hay các chung cư cao cấp đôi khi cũng đủ để làm bùng phát cơn sốt giá ở khu vực có liên quan, nhất là vùng đất dọc các con đường và quanh khu đô thị đó.

Ngoài ra, sự nóng - lạnh của TTBĐS ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng lớn của sự nhận thức và kỹ năng thích ứng của các cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và người dân về cơ chế và xu hướng vận động của TTBĐS.

Thứ hai, chênh lệch giá cả BĐS giữa các địa phương sẽ giảm dần, thậm chí ngay trong một khu vực và tăng mức mặt bằng giá chung trên TTBĐS.

Giá cả BĐS có thể chênh lệch nhau hàng chục cho đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố, một tỉnh. Nếu 1 mét vuông đất ở mặt tiền phố Hàng Gai, Hà Nội có giá vài chục cây vàng, thì 1 mét vuông đất ở huyện Sóc Sơn, Hà Nội có giá chỉ trên dưới một chỉ cho đến một cây vàng. Sự chênh lệch này, hay giá mang tính địa phương, gắn liền với nhu cầu, tập quán kinh doanh mặt phố, mặt tiền của người sở hữu, với tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực, với “chất lượng” hàng xóm (bao gồm cả BĐS liền kề và người chủ của chúng)...

Tuy nhiên, về dài hạn sẽ có sự xích lại gần nhau về giá cả trên TTBĐS giữa các địa phương, vùng lãnh thổ, cũng như giữa các khu vực trên cùng một địa bàn, trong đó tốc độ tăng giá sẽ cao hơn ở các khu vực thích hợp cho du lịch, nghỉ dưỡng có môi trường sinh thái tốt, các vùng ven đô và gần các cơ sở hạ tầng quan trọng, cũng như các khu đô thị cao cấp... Hơn nữa, trong thời gian tới, cùng với việc điều chỉnh tăng khung giá đất mới của các thành phố lớn lên sát giá trần của Nhà nước (từ ngày 1-1-2008 giá đất cao nhất ở Hà Nội và TPHCM là 67,5 triệu đồng), thì tác động tiêu cực của chính sách hai giá sẽ giảm bớt, song tổng mặt bằng giá đất chắc chắn sẽ có sự tăng chung đáng kể.

Thứ ba, sẽ có sự cân đối và đa dạng hơn về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia TTBĐS.

Bên cạnh sự phát triển khá rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp... TTBĐS nói chung sẽ có sự phát triển mới nhằm tạo ra sự cân xứng và đồng bộ hơn. Cụ thể là sự vươn lên của thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, hay sự phát triển của thị trường BĐS cầm cố, BĐS dành cho Việt kiều và người nước ngoài.

Các chủ thể tham gia thị trường sẽ không chỉ tập trung vào bộ phận những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên mà sẽ có sự tham gia ngày càng nhiều hơn của các công ty, quỹ đầu tư cũng như những nông dân, thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài.

Bản thân Nhà nước (ngoài những hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến TTBĐS) cũng sẽ tham gia tích cực, chủ động và hiệu quả hơn vào thị trường này theo những cách thức mới thích hợp, mang tính thị trường hơn...

Thứ tư, các dịch vụ hỗ trợ TTBĐS sẽ phát triển mạnh và mang tính chuyên nghiệp hơn.

Về trung hạn, tính tự phát, thiếu tổ chức của TTBĐS - thể hiện qua mức độ ít ỏi các giao dịch chính thức về BĐS qua các cơ quan nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch BĐS có tổ chức - sẽ giảm đáng kể. Các trung tâm, sàn giao dịch BĐS có tổ chức sẽ gia tăng và hiện diện nhiều hơn, rộng hơn ở các địa phương, chiếm lĩnh thị phần ngày càng lớn và vững chắc hơn, cũng như chịu các chế tài nghiêm ngặt hơn về chất lượng và nghĩa vụ dịch vụ của mình. Các dịch vụ liên quan đến TTBĐS sẽ phát triển mạnh và có tính chuyên nghiệp hơn.

Thứ năm, mối quan hệ trực tiếp giữa TTBĐS với thị trường vàng sẽ nhạt bớt, còn quan hệ với thị trường chứng khoán sẽ đậm nét hơn...

Khác với TTBĐS và thị trường chứng khoán, thị trường vàng Việt Namđã sớm hội nhập sâu và gắn kết ngày càng chặt chẽ với thị trường vàng thế giới. Nếu các yếu tố chính trị - xã hội trong nước và quốc tế không có những đột biến lớn, thì cũng khó có sự bùng nổ hoặc đổ vỡ đáng kể nào trên thị trường vàng Việt Nambắt nguồn từ các nhân tố trong nước. Trong khi đó, với thị trường chứng khoán và TTBĐS, trong thời gian trước mắt, sự hội nhập về giá cả chưa cao, hơn nữa còn chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ các nhân tố phi thị trường trong nước với nhiều sự đột biến và khó tiên liệu hơn... Vì vậy, việc thanh toán bằng vàng trong kinh doanh trên TTBĐS sẽ không còn nhiều như trước. Mối tương quan trực tiếp và liên thông truyền thống giữa hai thị trường này, nhất là về giá cả, cũng sẽ mờ nhạt dần...